近年、多くの企業で「CRE戦略」が注目されています。背景には、人口減少による市場縮小、働き方改革の進展、ESGやサステナビリティへの関心の高まりなど、企業を取り巻く経営環境の大きな変化があります。これまで不動産は「保有しているのが当たり前」「固定費として管理するもの」と捉えられがちでした。しかし、保有不動産は企業のバランスシートに大きな影響を与える重要な経営資源です。
こうした中、不動産を単なるコストではなく、経営戦略と一体で活用し、企業価値向上につなげる考え方としてCRE戦略が重要性を増しています。このコラムではCRE戦略の目的や進め方、進める際の注意点などを詳しく解説します。
そもそもCREとは？
CREとは、「Corporate Real Estate」の略称で、企業が保有・賃借・利用している不動産の総称を指します。具体的には、次のような不動産がCREに該当します。
- 本社・支社・営業所などのオフィス
- 工場・倉庫・物流施設
- 店舗・商業施設
- 社宅・寮・福利厚生施設
- 遊休地・未利用地
ここで重要なのは、事業に直接使われているかどうかにかかわらず、すべてが経営資産であるという点です。使われていない遊休不動産であっても、企業のバランスシート上では資産として存在し続け、維持・管理コストも発生します。
多くの企業において、不動産は「長年当たり前に保有してきたもの」として扱われがちです。しかし、「CRE」と捉えた場合、以下のような理由から近年あらためて経営課題として注目されています。
- 不動産は金額規模が大きく、経営インパクトが大きい
- 維持管理費・修繕費・固定資産税など、継続的なコストが発生する
- 老朽化が進むと将来的に多額の更新投資が必要になる
- 事業構造が変わっても、不動産だけが残り続けるケースが多い
CREは放置すれば、利益を生まないまま経営を圧迫する“固定化したコスト”になってしまうのです。
CRE戦略とは？
CRE戦略とは「Corporate Real Estate（企業不動産）」を経営戦略の視点で最適化する考え方です。
国土交通省が公表している「CRE戦略実践のためのガイドライン」では、CRE戦略を企業価値最大化の観点から不動産の保有・利用・処分を総合的に判断する取り組みと位置づけています。
単なる不動産管理や維持保全とは異なり、事業戦略・財務戦略・人事戦略などと連動させて、不動産のあり方を見直す点が特徴です。
不動産管理とCRE戦略の違い
不動産管理とCRE戦略の違いは、目的と視点にあります。
- 不動産管理：建物の維持・保全、トラブル対応、コストの管理が中心
- CRE戦略：企業価値の最大化を目的に、不動産の持ち方・使い方を再設計する
CRE戦略では、不動産を「守る対象」ではなく、経営を支える戦略資源として位置づけます。
CRE戦略が企業価値向上につながる理由
CRE戦略が企業価値向上につながる理由は、大きく「財務面」と「非財務面」の両方に効果があるためです。
財務面では、不動産の売却、セール＆リースバックなどにより固定費を削減し、ROAやROICの改善が期待できます。また、不要な不動産を圧縮することでバランスシートをスリム化し、資本効率を高めることも可能です。
非財務面では、事業戦略と連動した拠点配置により生産性向上や競争力強化につながります。さらに、働きやすいオフィス環境の整備は従業員満足度や採用力の向上にも寄与します。加えて、環境負荷低減や地域活性化など、ESG・サステナビリティの観点からも評価される取り組みとなります。
CRE戦略で解決できる企業の典型的な課題
多くの企業が、以下のような不動産に関する課題を抱えています。
- 拠点が増えすぎて全体像を把握できていない
- 遊休地や低稼働施設を長年放置している
- 事業内容の変化と不動産の使い方が合っていない
- 不動産情報が属人化し、意思決定が遅れる
- M&A後の不動産統合が進まない
- 所有不動産を経営資源として有効活用したいがやり方が分からない
CRE戦略は、こうした課題を経営レベルで整理し、抜本的な解決につなげるための有効なアプローチです。
CRE戦略の施策
CRE戦略では、以下のような施策が検討されます。
まず重要なのが、不動産の「可視化・棚卸」です。保有・賃借している不動産を一覧化し、コスト、稼働率、立地、将来性などを整理します。
その上で、集約による効率化、不要不動産の売却、用途転換や再開発、新規取得や移転などを検討します。
近年では、資金調達と資産圧縮を同時に実現できるセール＆リースバックも有効な選択肢として活用されています。
CRE戦略の進め方
CRE戦略を効果的に進めるためには、場当たり的な不動産施策ではなく、段階的かつ体系的なアプローチが欠かせません。ここでは、CRE戦略を成功に導くための基本的な5つのステップを解説します。
Step1：不動産情報の一元管理
CRE戦略の出発点となるのが、不動産情報の一元管理です。
多くの企業では、不動産情報が部門ごと・拠点ごとに分散しており、全社視点での把握ができていないケースが少なくありません。まずは、本社、工場、物流施設、営業所、社宅、遊休地など、企業が保有・利用しているすべての不動産を洗い出し、所在地、面積、用途、保有形態、コスト、稼働状況などを整理します。
この「見える化」により、不動産コストの全体像や非効率な拠点が明確になり、以降の戦略検討の土台が整います。
Step2：経営戦略・事業戦略との整理
次に重要なのが、不動産を単独で評価するのではなく、経営戦略や事業戦略との整合性を確認することです。
将来の事業規模や市場展開、組織体制の変化を踏まえたときに、現在の拠点配置や不動産の使い方が適切かどうかを検討します。
例えば、成長分野に対して不動産が不足していないか、縮小事業に過剰な不動産を抱えていないかといった視点が重要です。CRE戦略では、「今」だけでなく「将来」を見据えた整理が求められます。
Step3：財務・非財務両面での評価
不動産の評価は、財務面だけで判断すべきではありません。
賃料や維持費、固定資産税といったコストに加え、ROAやキャッシュフローへの影響などを財務面で評価します。一方で、従業員の働きやすさ、生産性、事業スピード、ブランド価値、ESGへの貢献といった非財務面の効果も重要な判断軸となります。
CRE戦略では、これらを総合的に評価し、不動産ごとの優先順位を明確にします。
Step4：実行計画の策定
評価結果を踏まえ、具体的な実行計画を策定します。
不動産の統廃合、売却、賃借条件の見直し、用途転換、新規取得などの施策を、中長期のスケジュールとともに整理します。この際、短期的なコスト削減だけでなく、将来の成長や柔軟性を確保できるかどうかが重要なポイントとなります。
また、社内体制や外部専門家の活用方法も含め、実行可能性の高い計画とすることが求められます。
Step5：継続的なモニタリング
CRE戦略は一度実行して終わりではありません。
事業環境や経営方針の変化に応じて、不動産の役割も変わっていきます。定期的に不動産コストや稼働状況、戦略との整合性を確認し、必要に応じて見直しを行うことが重要です。
継続的なモニタリングを行うことで、CRE戦略は「一過性の施策」ではなく、企業価値向上を支える経営基盤として機能します。
CRE戦略を進める際の注意点と失敗パターン
CRE戦略は、企業価値向上に大きく寄与する一方で、進め方を誤ると十分な効果が得られない、あるいは逆効果となるケースもあります。ここでは、CRE戦略でよく見られる注意点と失敗パターンを解説します。
短期的なコスト削減だけを目的にしない
CRE戦略の失敗例として多いのが、「とにかく不動産コストを削減すること」だけを目的にしてしまうケースです。
確かに、不動産の売却は短期的なコスト削減につながりますが、それが事業戦略や将来の成長を阻害してしまっては本末転倒です。
例えば、将来的に拡大が見込まれる事業の拠点を安易に縮小してしまうと、再投資や再取得でかえってコストが増大する可能性もあります。CRE戦略では、中長期的な経営視点を持ち、企業価値最大化につながるかどうかを軸に判断することが重要です。
経営層が関与しないリスク
CRE戦略を不動産部門や総務部門だけに任せてしまうのも、典型的な失敗パターンです。CRE戦略は、本来、経営戦略や財務戦略と密接に関わるテーマであり、経営層の関与なしに進めることはできません。
経営トップが関与しないまま進めると、部門最適にとどまり、全社的な視点での意思決定ができなくなります。CRE戦略を成功させるためには、経営層が方針を示し、全社横断で取り組む体制を構築することが不可欠です。
不動産部門だけで完結させない
CRE戦略は、不動産の問題であると同時に、人・組織・事業の問題でもあります。不動産部門だけで完結させてしまうと、現場の実態や事業戦略とのズレが生じやすくなります。
例えば、拠点統廃合を進める際には、人事・総務・事業部門との連携が欠かせません。従業員の働き方や業務効率への影響を考慮せずに進めると、現場の混乱や生産性低下を招く恐れがあります。CRE戦略では、関係部門を巻き込んだ横断的な検討が重要です。
専門知識不足による意思決定ミス
不動産は、法律・税務・会計・市場動向など、専門性が非常に高い分野です。社内に十分な知見がないまま判断を行うと、売却タイミングの誤りや、契約条件の不利な見落としなど、取り返しのつかないミスにつながる可能性があります。
そのため、CRE戦略を進める際には、必要に応じて外部の専門家やコンサルタントを活用し、客観的な視点を取り入れることが有効です。専門知識を補完しながら進めることで、リスクを抑えつつ、戦略的な意思決定が可能になります。
まとめ
CRE戦略は、不動産管理の延長ではなく、企業価値を高めるための経営戦略そのものです。環境変化が激しい時代だからこそ、企業不動産を見直し、戦略的に活用することが競争力強化につながります。
まずは自社不動産の現状把握から始め、早期にCRE戦略の検討を進めることが重要と言えるでしょう。
